Le monde traverse des années bien particulières depuis le début de la pandémie de COVID-19 : confinement des populations, risques pour la santé, baisse d’activité des sociétés, difficultés logistiques et d’approvisionnement, manque de main—d’œuvre, instabilité financière, reprise économique incertaine, etc. Autant de facteurs qui ont mis à rude épreuve les gestionnaires immobiliers dans leurs habitudes opérationnelles et la gestion de leurs actifs, et l’occasion de faire le point sur les stratégies de maintenance.
La maintenance, un rouage essentiel de l’exploitation
Les gestionnaires et exploitants de bâtiments ont subi de plein fouet les changements liés à la pandémie et les directives en matière de santé publique. Afin de répondre aux exigences et s’adapter aux nouvelles mesures, la maintenance reste un élément central et essentiel pour assurer la sécurité et le confort des occupants, ainsi que la pérennité des biens immobiliers, des équipements, et des machines de production.
Alors, pourquoi ne pas profiter de cette occasion pour améliorer votre maintenance ?
Il existe plusieurs types de maintenance, qui peuvent s’appliquer préférentiellement ou non à votre secteur d’activité, principalement la maintenance corrective, la maintenance préventive, et la maintenance prédictive.
La maintenance corrective est le 1er palier, et est souvent associée à la notion de maintenance réactive, car on agit sur des équipements seulement lorsque survient une défaillance, comme un pompier qui éteint un feu. Ce mode de fonctionnement est peu efficace et ne privilégie ni le maintien d’un niveau de service ni la pérennité des actifs. Toutefois, c’est une stratégie qui à sa place lorsque l’on regarde sa maintenance avec une vision d’ensemble, selon la criticité par exemple de certains actifs.
La maintenance préventive est le socle principal et essentiel d’une gestion efficace et durable. Elle est exécutée à des intervalles prédéterminés, parfois réglementés, ou selon des critères destinés à réduire la probabilité de défaillance ou de dégradation du fonctionnement. Un bon niveau de maintenance préventive assurera ainsi une meilleure pérennité des actifs et moins d’arrêts de services non planifiés, par des actions de préservation (inspection, lubrification, alignement, filtration, …), de détection objective (analyses thermiques, vibratoires, paramètres de fonctionnement, …) et subjective (par les 5 sens : regarder, écouter, sentir, toucher).
Enfin, la maintenance prédictive est à un niveau supérieur, et elle est souvent décrite comme une maintenance basée sur la fiabilité. Des techniques de maintenance prédictive sont utilisées principalement dans le but d’optimiser les temps de fonctionnement et les temps d’arrêt planifiés, en tenant compte des paramètres de fonctionnement et d’usure (analyse vibratoire en continu, analyses d’huile, mesures dans l’internet des objets, etc.). C’est un modèle actuellement plus industriel, mais avec l’évolution technologique, une réalité qui sera également de plus en plus présente dans les bâtiments.
Chaque méthode peut être utilisée, en même temps ou non, de façon à atteindre des objectifs de résultats en termes de productivité, d’efficacité de fonctionnement, ou de maintien d’un standard de service pour vos occupants et la pérennité de vos actifs. C’est pourquoi, faire continuellement l’état des lieux des établissements est une mission à part entière des gestionnaires et planificateurs de maintenance, afin d’améliorer leur fonctionnement.
Ils devraient ainsi être sensibilisés sur les bonnes méthodes de travail ainsi que les enjeux et les besoins associés au fonctionnement de leur département.
Voici quelques axes de réflexion qui contribuent au développement d’une bonne gestion de la maintenance :
- Être observateur, alerte et proactif.
- Identifier, connaître, et suivre avec diligence vos installations et systèmes.
- Appliquer et adapter continuellement votre plan de maintenance préventive.
- Gérer efficacement vos pièces détachées en connaissance de vos équipements.
- Appréhender et connaitre les moyens de mesure et d’analyse.
- Assurer une veille technologique et l’implantation de nouvelles pratiques.
- Mettre en place des indicateurs de performance.
- Instaurer de bonnes pratiques pour l’amélioration continue (Lean, six sigma, 5S, …).
Où en êtes-vous ?
Et si, justement, nous prenions action suite à ces temps difficiles pour analyser et améliorer nos pratiques de maintenance ? Avec le retour progressif du personnel sur site, la hausse de fréquentation des établissements (scolaire, tourisme, hôtellerie, tours à bureaux), le moment est bien choisi pour analyser et auditer vos pratiques de maintenance.
La qualité de l’air intérieur a été mise au premier rang depuis le début de la pandémie, et nous savons que la maintenance est un facteur important pour s’assurer de son maintien et ainsi diminuer les impacts des virus.
Voici quelques exemples de réflexions à étudier :
- Faites-vous vérifier et auditer vos systèmes de ventilation?
- Avez-vous un programme de maintenance complet et efficace pour votre établissement ? Si oui, est-il suffisant ? Performant? Êtes-vous à jour des réglementations ? Avez-vous connaissance des meilleures pratiques reconnues ?
- Pourquoi mettre en place une maintenance préventive ?
- Ai-je besoin de mettre en place des procédures spéciales ?
- La criticité de mes équipements est-elle connue ? La sécurité des personnes est-elle assurée ?
Toutes ces questions, vous devez vous les poser. Et si cela est vrai pour les systèmes de ventilation d’un établissement, cela s’applique également à tous les niveaux techniques d’un bâtiment (électricité, climatisation, chauffage, plomberie, incendie, sécurité, architecture …).
Et maintenant ?
Un accompagnement professionnel sur mesure pourrait vous aider à répondre à ces questions, en déterminant un plan d’action pour mettre en place des stratégies de maintenance et une gestion d’actifs qui répondent à vos besoins.
Forts de notre expertise de près de 20 ans dans la gestion de maintenance, des prestations telles que notre accompagnement pour l’implantation et l’optimisation de programmes de maintenance pourrait être un bon point de départ dans votre démarche.
Faites le pas vers une maintenance réfléchie, planifiée et efficace !
Mots clés : pandémie, maintenance préventive, amélioration continue, qualité, pérennité, enjeux
Date de l’article : 24/11/2022
Rédacteur(s) : Hugo Schroeder (Consultant Maintenance) / Guillaume Farcot, ing. (Directeur général adjoint)
